Има една ключова разлика между къща, която е забранена и къща, посочена като "собственост на недвижими имоти", или REO. Ипотечен кредитор се прибира жилище за възбрана; дом на REO вече е върнат обратно, но заемодателят не е успял да го продаде. И в двата случая, ако искате да купите някой от тези домове, ще се занимавате с банка, а не собственик на жилище и това може да ограничи вашата стая за преговори.
Възбрана
Възбрана възниква, когато ипотечен кредитор изземе къща, защото собственикът е спрял да плаща плащания по кредита. Процедурите за възбрана варират в различните държави, но като цяло заемодателите не получават топката при възбрана, докато собственикът не е пропуснал няколко плащания. В някои държави кредиторът трябва да се обърне към съда, за да получи разрешение за възбрана; при други заемодателят вече има властта. Собственикът на жилище има право да оспорва възбраната и обикновено получава „последен шанс“ да получи актуални плащания. Ако всичко това се провали, заемодателят изгонва собственика на жилището, взема имота и се опитва да продаде къщата.
Търгове за възбрана
Когато видите къща, изброена като възбрана, това означава, че заемодателят е в процес на връщане обратно. След като заемодателят върне обратно имота, той ще постави жилището на търг. На търговете за възбрана кредиторът определя минималната цена, която ще приеме. Минимумът обикновено е сумата, която (бившият) собственик на жилище е притежавал върху ипотеката, плюс правните разходи за възбрана. В зависимост от правилата на търга и законите на вашата държава, печелившият кандидат може да се наложи да предостави на касата чек за цялата сума на място или за значителна част - да речем, 10 процента от офертата - с почивка дължи се скоро след това. Ако в къщата има неплатени данъци или други права на залог, печелившият кандидат ще трябва да ги плати. Ако никой не предложи минималната оферта, която е обща, собствеността преминава в „REO“.
REO
REO е индустриална стенограма за "собственост на недвижими имоти" - собственост на кредитора, т.е. REO домовете са известни също като "собственост на банки". Кредиторът отговаря за поддържането на дома и плащането на данъците върху имота. Кредиторите, разбира се, не са луди, че трябва да го правят. Техният бизнес е заем на пари, а не управление на собственост, така че те искат да продадат своите REO домове. Управителите на ипотечни кредитори работят с агенти по недвижими имоти, за да се опитат да продадат домовете.
Купуване на REO
Само защото един кредитор иска да разтовари REO, не означава непременно, че можете да го получите евтино. Основната грижа на заемодателя е връщането на парите, които е заел за къщата, на първо място, така че може да стои твърдо по цената. Най-добрият ви залог е да работите с агент по недвижими имоти с опит в местната REO сцена, който знае кои банки ще са готови да преговарят и кои не. Като цяло обаче ще купувате REO „такъв, какъвто е“, което означава, че ако има нещо лошо в това, това е вашият проблем. Заемателят няма да ви даде отстъпка и може да не направи ремонт.
