Ипотека срещу дело на доверие
Хората често използват понятието ипотека, за да се отнасят до цялата система на заемане на пари за закупуване на имот, но има две малко различни правни системи, които действително се използват в САЩ за тази цел. Някои държави използват това, което технически се нарича ипотека, за да се уверят, че заемодателят може да възстанови имота, ако кредитополучателят не плати, а някои използват доверие.
тип
Различните щати позволяват два различни правни документа, наречени ипотека и акт за доверие, да върнат заем за жилище и да позволят възбрана, а някои позволяват и двете. Голяма разлика между ипотека и акт за доверие е, че възбраната може да бъде по-лесна с акт на доверие.
Как работят ипотеките
Хората често заемат пари от банка или друг заемодател за закупуване на недвижими имоти, като се съгласяват да изплащат част от изкупната цена обратно с години плюс лихвите. Заемът разговорно се нарича ипотека и може да чуете хора да говорят за ипотеки с регулируем лихвен процент, при които лихвените проценти се колебаят, ипотеки с фиксирана лихва, когато остават същите и други видове ипотеки.
Но в определена правна терминология думата ипотека има малко по-тясно определение. Специално се позовава на документ, който дава на кредитора легален интерес от имота. Това позволява на кредитора да се възстанови, ако не платите според условията на договора за заем. Като цяло заемодателят може да направи това, като отиде в съд, за да възбрани върху ипотеката. В този случай, ако не платите бързо остатъка, съдът може да разпореди продаденият или прехвърлен имот на заемодателя за изплащане на остатъка от заема.
Обикновено отделен документ, наречен ипотечна бележка, уточнява конкретните условия на заема, като например колко плащания трябва да се извършат, как се определя лихвата и т.н. Както при всеки правен документ, трябва да сте сигурни, че разбирате условията на вашия заем за жилище, преди да подпишете документите, консултирайте се с адвокат или друг съветник, ако е необходимо.
Ипотечни документи и публични записи
Формулярът на ипотечния документ се различава леко в различните държави, тъй като сделките с недвижими имоти се ръководят предимно от държавния, а не от федералния закон. Обикновено ипотеката се подава в местна служба за регистрация на имоти, която обикновено се управлява от вашия град или окръжно правителство, заедно с други документи, указващи кой има интерес към собственост в рамките на юрисдикцията. Тези документи са публични записи и могат да бъдат преглеждани лично, а в някои юрисдикции и онлайн.
Когато заемът се изплати, се подава друг документ, в който се посочва, че заемодателят вече няма интерес към имота. Обикновено заемодателят трябва да подаде този документ, известен като удовлетворение от ипотека, и е добра идея да се уверите, че кредиторът прави това, когато заемът ви се изплати. В противен случай може да се наложи да преследвате заемодателя или каквато и да е компания, която го е придобила временно, когато се опитате да продадете имота по-късно.
Ако купувате или продавате имот, обикновено застрахователното дружество за заглавие ще провери дали всички документи за собственост са в ред, свързани с въпросния имот.
Дело за определение на доверие
Доверието се различава от ипотеките, но те също се използват, за да се гарантира, че кредиторът може да възстанови имот в случай, че престанете да плащате заема в съответствие с вашето споразумение.
Акт за доверие се подписва от кредитополучателя, заемодателя и трето лице, наречено попечител. В държави с доверие има дружества за заглавие, специално създадени да изпълняват функцията на попечители. Попечителят или притежава правото на собственост или държи залог върху него, докато заемът не бъде изплатен. Доверието в условия на недвижими имоти обикновено е собственикът на жилището, който е заложил земята на попечителя.
Ако спрете да плащате заема, актът за доверие обикновено дава на доверителя правото на възбрана върху имота и да го продаде от името на кредитора. Юридическият език, който разрешава това, обикновено е известен като клауза за разпродажба. Това означава, че договорите за доверие на държавите обикновено не изискват кредиторите да се обръщат към съда за извършване на възбрана, което може да означава по-бързи възбрани за хората, които не изпълняват заемите си за жилище.
Някои кредитори предпочитат да използват доверие, а не ипотечни кредити в държави, където и двете са жизнеспособни варианти по тази причина. Някои щати допускат нежелателни възбрани извън съдебната система дори за ипотеки.
Актът за доверие обикновено се подписва и нотариално заверява, след което се подава в местна служба за регистрация на имоти, подобна на ипотека. Когато заемът се изплати, заемодателят и синдикът ще подадат документ, известен като акт за ревизия, който официално документира, че имотът вече е изцяло собственост на кредитополучателя. Акт за ревизия ще бъде подаден и като част от процеса на продажба, ако имотът бъде продаден, изплащайки заема.
Държави, използващи всеки формуляр
Държавите, които използват ипотечни кредити, включват Ню Йорк, Масачузетс, Южна Каролина, Уисконсин и Мичиган, наред с много други. Държавите, които използват дела на доверие, включват Калифорния, Аляска, Джорджия, Северна Каролина и Вирджиния.
Някои щати, включително Тексас, Илинойс, Оклахома, Орегон и Тенеси, позволяват да се използва всяка от двете форми.
След това всяка държава има отделни правила за това как могат да продължат възбраните, като някои държави предлагат по-бързи продажби като цяло в полза на кредиторите, а някои предлагат повече закъснения и защитни мерки, обикновено в полза на кредитополучателите.
Несъдебни възбрани и съдилища
Възбраните в акта на доверителни държави и други, които позволяват нежелателни възбрани по дизайн, често не завършват в съда, но както всеки друг спор за договор, те могат да го направят, ако някоя от страните предяви иск.
Ако заемодателят или попечителят наруши държавните закони или възбрани по начин, който не е разрешен от условията на договора за заем, кредитополучателят може да предяви иск, като поиска от съда да блокира възбраната. Като цяло това изисква опитен адвокат, тъй като въпросите, свързани с тях, могат да зависят от техническата собственост и юридическата терминология в рамките на държавните закони и договорите за заем.
В някои случаи страните могат също така да могат да се споразумеят извън съда, за да разрешат модификации на заема, което може да направи възможно заемателят да остане в дома, докато плаща, съгласно ново споразумение. Или може да позволи кратки продажби, което позволява на кредитополучателя да продаде жилището за по-малко, отколкото си струва да удовлетвори ипотеката. Те могат да бъдат изгодни за заемодателите, както и за кредитополучателите, тъй като не им се налага да преживяват проблемите с възбрана и продажба и все още могат да получат някакви средства, изплатени към дълга.
Система за обществено попечителство в Колорадо
Щатът Колорадо използва различна система от другите щати за справяне с дела на доверие. Вместо попечителите да са дружества за собственост или адвокати, те са държавни служители. По принцип има по един публичен попечител за всеки окръг в щата.
Когато е подадена възбрана, общественият попечител трябва да бъде неутрална страна, която подпомага както заемодателя, така и кредитополучателя в случая. Защитниците казват, че системата намалява разходите за възбрана и помага да се балансира системата между кредиторите, които са много добре запознати с процедурите за възбрана, и кредитополучателите, които обикновено не са такива. Системата е създадена след злоупотреби от страна на кредиторите в 1800.
Общественият попечител във всеки окръг притежава доверие и ги освобождава, когато заемите се изплащат. Офисът също така провежда търгове за възбрана, когато е необходимо, когато заемите са неплатени.
