"Шокът за плащане" на опция ARM може да бъде doozy.
Не е нужно да сте финансист от Уолстрийт, за да залагате на бъдещето на лихвите. Ипотеката с регулируема ставка или ARM ви позволява да го направите от комфорта на вашия дом. Всъщност самият дом представлява вашата залог. Но докато изваждате конвенционален ARM може да е като да играете на слот машина - понякога печелите, понякога губите - скачане в "опция" ARM може да е като да участвате в покер ръка само с двойка 2.
Основи на ARM
Традиционният заем за жилище има фиксиран лихвен процент, което означава, че процентът никога не се променя, така че месечното ви плащане е предвидимо. С ипотека с регулируем лихвен процент, процентът (и размерът на плащането ви) може да се повиши или спадне в зависимост от общата посока на лихвените проценти в икономиката. За да привлекат кредитополучателите, ARM обикновено започват с ниска въвеждаща лихва, наречена „тийзър“, което е добре за определен период от време, преди да се повиши до пазарен процент. След това лихвеният процент се коригира на редовни интервали, често веднъж годишно, и плащането ви се коригира с него. Заемът обикновено ограничава до каква степен лихвата може да се повиши или спадне при някаква конкретна корекция, както и през целия период на заема.
Конвенционален ARM
Определението, което току-що прочетохте, обобщава конвенционалната ипотека с регулируема ставка. Повечето конвенционални ARM имат срок 15 или 30 години. Винаги, когато лихвата се коригира, вашият кредитор преизчислява плащането ви, така че да останете на път да изплатите заема в края на тези 15 или 30 години. Кредиторите наричат такива плащания като „напълно амортизиращи“. Запомнете този термин, защото той става особено важен, когато обсъждате опция ARM.
Опция ARM
Това, което прави опцията ARM различна, е - както вероятно сте заключили - „опцията“. Всеки месец заемодателят ви дава избор на плащания: едно, което напълно се амортизира за 30 години; този, който изцяло се амортизира за 15 години; плащане само за лихва; и „минимално плащане“. С напълно амортизиращите опции всяко плащане включва както лихва, така и главница, така че плащате дължимото, което дължите, и оставате на път, за да изплатите цялата сума. С опцията само за лихви плащате само лихвата, натрупана през последния месец. Не плащате главницата по кредита, така че не се доближавате до изплащането на заема, но и не изоставате. Минималното плащане обаче е само лихвено плащане въз основа на началния лихвен процент, а не на текущия (по-висок) лихвен процент. Това означава, че не само, че не плащате главницата, дори не изплащате всички лихви, които натрупвате. След това неплатената лихва се добавя към салдото на самия заем. Техническият термин за това е „отрицателна амортизация“. Не-техническият термин е „финансова бързина“.
Шок за плащане
Вариант ARM може да има смисъл за финансово дисциплинирани хора, които се нуждаят от гъвкавост - тези с нередовни доходи, като продавачите на поръчки или изпълнители, които работят само сезонно. Те биха могли да правят минимални или само лихвени плащания, когато парите са тесни, а след това да плащат повече, когато имат пари. Но много хора са взели опция ARM, просто защото са били съблазнени от това ниско минимално плащане. Проблемът е, че минимумът не остава толкова нисък завинаги. След една или повече година минимумът ще се повиши. Типичната опция ARM ограничава годишния прираст от 7.5 процента. Но има две огромни изключения. Първият е, че на всеки пет или 10 години, в зависимост от заема, минималното плащане се нулира или "преработва" до напълно амортизираща сума. Второто изключение е, че когато отрицателната амортизация избута баланса на заема до определена предварително определена сума - да кажем 115 процента от първоначалния заем - минималното плащане също се прехвърля на напълно амортизираща сума. Промяната може да бъде - и обикновено е - огромна. Има име за това: шок за плащане.
Няма по-дълъг вариант?
Според Джак Гутентаг, пенсиониран професор по финанси, който ръководи уебсайта "Ипотечен професор", опцията шок за плащане на ARM се оказа повече, отколкото много собственици на жилища могат да си позволят. Това доведе до толкова високи лихви по подразбиране за опционални ARM, че тези заеми по същество изчезнаха от пазара около 2008. Към 2012 те не се върнаха, но нито една разпоредба не пречи на кредиторите да ги предлагат отново, ако решат.
