Вземането на повече от една ипотека влияе върху капитала на вашия дом.
Собствениците на жилища могат да изградят собствен капитал, като изплащат ипотечния си баланс или изчакват имуществото им да се увеличи. Сумата, която дължите върху ипотеката си в сравнение с пазарната стойност на вашия дом, е известна като съотношение заем / стойност. Колкото по-високо е вашето LTV съотношение, толкова по-малко капитал имате. От своя страна ниският LTV ви позволява да получите най-добрите условия за заем при рефинансиране. Собственикът на жилище може също да се наложи да изчисли комбиниран заем на стойност или CLTV, което означава, че имате повече от един заем за вашия имот.
Комбиниран заем към стойност
CLTV показва вторично финансиране, като кредитни линии за собствени капитали (HELOCs), заеми за дялов капитал или втора ипотека, съществува върху имот. Когато два заема се използват за закупуване на жилище, задлъжнялостта се посочва като CLTV. CLTV се появява и когато собственикът на жилище вземе допълнителен заем или кредитна линия срещу стойността на дома си, преди да изплати основния си заем или първата ипотека.
Изчисление
Можете да изчислите CLTV, като добавите салдото си по заема и разделете сумата на стойността на вашия дом. Да предположим, че кредитополучателят дължи $ 90,000 на първата си ипотека и $ 10,000 на HELOC за общо $ 100,000. Ако текущата пазарна стойност на дома е $ 180,000, националната средна стойност в 2012 според Bloomberg, ипотечната CLTV е 56 процента.
Възможности
По принцип LTV от 80 процента или повече се разглежда в горния край на рисковия диапазон от гледна точка на кредитора. При такива заеми кредиторите изискват от кредитополучателя да плаща за частна ипотечна застраховка - допълнителна премия, която защитава кредитора срещу неизпълнение. За да избегнете частната ипотечна застраховка, можете да получите два кредита: един за 80 процента от стойността на дома и друг за 20 процента от стойността, за CLTV от 100 процента. Въпреки че финансирането с висок CLTV стана оскъдно след ипотечната криза на 2007, кредитополучателите все още могат да получат програми за подпомагане на плащанията, предназначени за кредитополучатели с ниски до умерени доходи.
Съображенията
Собствениците на жилища често заемат срещу собствеността си, за да изплащат дълг с висока лихва или да използват капитала на дома си. HELOC и друго вторично финансиране може да има смисъл, ако новият заем има по-ниска лихва в сравнение с този на дългове, които ще бъдат изплатени с новия заем. Въпреки че вземането на вторичен заем може да намали незабавното ви месечно плащане, дълговете на собствения капитал могат да ви струват повече в дългосрочен план, тъй като имат условия за изплащане на 10 години или повече. Освен това наличието на по-висок CLTV може да ви затрудни продажбата или рефинансирането на вашия дом. Важно е да се разгледат ефектите от вторичното финансиране, преди да се вземе нов заем.
