Как да финансираме приключващите разходи по ипотека на FHA
Заемите на Федералната жилищна администрация на САЩ (FHA) са една от най-добрите ипотечни сделки за квалифицирани кредитополучатели. Авансовото плащане на заем от FHA е само 3.5 процента от покупната цена на жилището, което е далеч под стандартните конвенционални ипотечни кредитори от 20 процента. Както при другите ипотечни заеми, има разходи за затваряне, но има методи за финансиране на разходите за затваряне на заем от FHA.
Какво е заемната програма на FHA?
Първо, важно е да разберете програмата за заем на FHA и какво точно включва. FHA представлява Федералната администрация за жилищно настаняване, а ипотеките й са подкрепени от правителството на САЩ, като FHA предоставя застраховка. FHA не отпуска финансиране директно, но работи с квалифицирани кредитори в цялата страна.
Купувачите на жилища могат да се класират за FHA заеми с много по-ниски кредитни резултати и авансови плащания в сравнение с традиционните ипотеки. Дадено лице може да се класира за заем от FHA с кредитен рейтинг, по-нисък от 500, въпреки че в този случай трябва да изплати 10 процент авансово плащане. За тези с кредитен рейтинг от 580 или по-висок се прилага авансовото плащане на FN заем от 3.5 процента. Всички купувачи на FHA трябва да плащат годишна ипотечна застраховка, която защитава кредитора в случай на неизпълнение на задълженията на кредитополучателя. Заемът от FHA се предлага само с фиксирана лихва. Има и ограничение за размера на кредита въз основа на региона и вида на имота. Този лимит се изчислява, като се вземе средната цена на жилището в графството и се умножи по проценти 115. Получената цифра е максималната сума на заем от FHA за тази област.
Допълнителните квалификации за допустимост на заем от FHA включват работа на един и същ работодател за минимум две години и коефициент на дълга, без да се включва ипотека, която не надвишава 31 процента от брутния месечен доход на заявителя. След като ипотеката бъде взета предвид, съотношението на дълга не трябва да надвишава 43 процента от брутния месечен доход на заявителя. Кредитополучателите не могат да имат просрочени федерални дългове, като например неплатени данъци върху дохода или студентски заеми.
Заемите от FHA се предлагат само за първични жилища, така че не можете да се класирате за такъв заем, ако искате да купите ваканционен дом или инвестиционен имот. Домовете на FHA изискват оценка от FHA оценител и трябва да отговарят на определени указания относно обитаемостта на имота. Това не включва опасности в жилището, няма доказателства за боя на основата на олово, ако къщата е построена преди 1979, подходящо отопление и отводняване, работещи уреди, покрив при добър ремонт и наличие на всички комунални услуги.
Заключителни разходи на FHA
Обикновено разходите за закриване на FHA са по-евтини от тези, свързани със стандартна ипотека. Кредитополучателите от FHA трябва да очакват да платят между 2 и 5 процента от покупната цена на дома при затварящи разходи - и тази сума се увеличава. Типичните разходи за затваряне включват такси за генериране на заем, точки за отстъпки, такси за търсене на заглавия и оценка, домашна инспекция, такси за проучване, такси за кредитен отчет, куриерски разходи и такси за адвокат на купувача. Заемът от FHA изисква определени допълнителни такси, като премията за предварително ипотечно застраховане (UFMIP), която е равна на 1.75 процента от сумата на кредита и се изплаща веднага след закриването.
Финансиране на заключителни разходи за заем от FHA
Тъй като ипотечната програма на FHA е насочена към купувачите с по-ниски доходи, те могат да имат допълнителни проблеми с появата на средства за закриване и други разходи. FHA разрешава на продавача да плати до 6 процента от покупната цена на дома за разходи за затваряне. Това всъщност не е подарък, тъй като повечето продавачи ще искат купувачът да плати 6 процента повече за жилището, ако иска да покрие част от разходите за закриване.
Програмата дава възможност за финансиране на разходите за затваряне на заеми от FHA с подаръци. Такива парични подаръци могат да идват от семейството, приятелите, вашата религиозна организация, профсъюз, благотворителна организация или от вашия работодател. Има едно строго предупреждение: Парите са подарък и не се очаква изплащане. Ако къщата е ново строителство, строителят може да предостави кредит на купувача на жилището за разходи за затваряне, въпреки че това само по себе си не е подарък. Такъв кредит изисква включване в първоначалния договор за продажба.
Документиране на вашите подаръци
Ако сте бенефициент на щедро семейство или приятели, готови да платите разходите си за затваряне, трябва да документирате своя подарък. Това включва получаване на писмо за подарък, подписано от дарителя, в което се посочва сумата и става ясно, че няма очакване за изплащане. Трябва също така да документирате прехвърлянето на подаръка в акаунта си, но депозит или извлечение от банковата ви сметка ще попълни сметката. Последната стъпка може да се окаже малко по-трудна, но трябва да поискате копие от банковата сметка на дарителя, което доказва, че лицето или образуванието наистина са разполагали с парите на разположение. Уверете се, че размерът на подаръка и сумата, която сте депозирали в акаунта си, съвпадат точно. Американският департамент по жилищно строителство и градско развитие, който наблюдава заемането на FHA, изисква толкова внимателна документация, тъй като трябва да гарантира, че подарък за затварящите разходи или първоначалното плащане не е дошъл от която и да е страна, която може да се възползва от продажбата на недвижими имоти, като например продавач или вашият агент по недвижими имоти.
Без заключителни разходи Ипотеки
Някои кредитори на FHA могат да изваждат ипотеки „без разходи за затваряне“. За пореден път няма такова нещо като безплатен подарък от кредитори, но този вид ипотека включва по-висока лихва в замяна на плащанията за заключителни разходи. Ако рефинансирате дома си в рамките на няколко години, можете да излезете напред с ипотека без затваряща цена.
Заключителните разходи на FHA се превърнаха в заем
Използвайте оценка на разходите за затваряне на FHA, за да определите размера на разходите си за затваряне, за да решите дали да заложите разходите си за закриване на FHA в заема или не. Можете да намерите такъв калкулатор онлайн. Можете да съберете разходите за затваряне и заема заедно, стига двете да не надвишават 96.5 процента от стойността на дома. Оттук идва този авансово плащане в размер на 3.5. Не можете да заложите авансовото си плащане във вашия FHA заем, но можете да прехвърлите разходите за UFMIP в ипотеката. Процентът на 96.5 обаче ще включва и вашия UFMIP, ако решите да го превърнете в заема, вместо да го плащате отделно. Има и други артикули, като например предплатена застраховка за данък върху собствеността, която трябва да заплатите в допълнение към разходите за затваряне в момента на закриването. Ако закупите жилище, задържано от банка, защитено от закрила, вие сте в различна ситуация. HUD позволява на купувачите да намалят малко пари за такъв имот, така че по-вероятно ще надвишите лимита на 96.5, когато става въпрос за преобръщане.
Имайте предвид, че не спестявате пари сами по себе си, когато прехвърляте разходите си за затваряне на FHA в заема. Подобно прехвърляне просто означава, че не е нужно да плащате тези разходи в деня на закриването, но плащате за тях не само чрез по-високи лихви, но и трябва да плащате лихва върху тези допълнителни пари.
Подаръци за авансово плащане
FHA също така позволява на същите предприятия, които имат право да внасят надарени средства за закриване на разходите, за да направят това за авансовото плащане. В допълнение към приятели, семейство и други подобни, HUD разрешава подаръци за плащане от правителствени агенции или други публични организации, които помагат на лицата от първа, ниска до умерена доходност да станат купувачи на жилища. Правилата за подаръчни писма за авансови плащания са подобни на тези за затваряне на писмата за подаръци за разходи.
предупреждение
- Прехвърлянето на разходите за затваряне във вашата FHA ипотека може да ви спести труда да излезете с такси за затваряне по време на дескроу, но удобството идва на цена. Вашата месечна вноска за ипотека ще бъде по-висока, тъй като тези такси за затваряне ще бъдат добавени към вашата ипотека, заедно с начислената лихва върху общата сума.
