Може ли да се направи нещо, след като нечия дом е изключен?
Ако сте получили известие за възбрана от вашия кредитор, първата ви реакция е вероятно, „Моята къща влезе в затвора. Какво сега? ”Първо, не се отчайвайте. Имате опции, но трябва да действате бързо и да научите какво можете и не можете да направите в тази трудна ситуация.
тип
Имате някои опции, ако получите известие за възбрана. Може би най-добрият вариант е да работите с кредитора си за преструктуриране на заема, за да можете да си позволите да останете в къщата си.
Ипотечна възбрана
Възбрана за ипотека се получава, когато собственикът на жилище е пропуснал четири последователни плащания. Собственикът на жилище получава известие за неизпълнение, с което започва периодът на предварително изключване. Ако собственикът на жилището не може да разреши ситуацията предварително, къщата в крайна сметка се продава на публичен търг. По същество, ипотечната възбрана се състои от заемодателя, който преотстъпва имота.
Съдебна срещу несъдебна възбрана
В зависимост от законите на вашата държава, вашата възбрана е или съдебна, или несъдебна. Няколко щата, като Калифорния, разрешават всякакъв вид възбрани. В държава със съдебни закони за възбрана, заемодателят подава гражданско дело в съда. За тези държави с извънсъдебни възбрани споразумението за ипотека съдържа клауза за сила на продажба, позволяваща на кредитора да възбрани върху имота. И в двата случая собственикът на жилище получава правно известие за възбрана и известието обикновено се публикува в местния вестник и къщата в крайна сметка се продава на публичен търг. Със съдебна възбрана съдът одобрява датата на възбрана и последваща продажба. Ако къщата се продаде на търг, заемодателят използва постъпленията към ипотечния баланс. Ако постъпленията не заличат баланса, дали заемателят може да продължи да ви преследва за останалите пари, зависи от държавното законодателство.
Работете с вашия заемодател
Кредитодателят ви не иска да се възползва от вашия дом, въпреки че сте пропуснали плащания. За заемодателя това е процес, включващ много време и пари. Повечето кредитори ще се опитат да работят с вас, за да разрешат проблема. Може би те ще ви позволят да преструктурирате заема, за да можете да върнете пропуснатите плащания. Подобно преструктуриране може да включва по-нисък лихвен процент. Ако финансовите ви обстоятелства ще се подобрят скоро, може би защото започвате нова работа, вашият кредитор може да се съгласи временно да ви даде известно време да се върнете на крака, като намалите плащанията си. Друг вариант, който ще спре възбраната, въпреки че няма да ви позволи да останете в дома си, е да дадете на кредитора си освобождаване от ипотека, известен също като акт за фактуриране. С това действие прехвърляте доброволно заглавието.
Също така е важно да се уверите, че информацията за кредитора е вярна и наистина не сте извършили плащания. Въпреки че трябва да знаете дали сте пропуснали плащанията или не, също така е важно да се уверите, че дължимата от кредитора сума е правилна. Ако наистина смятате, че кредиторът греши и може да докаже, че сте извършили плащанията си и кредиторът ги е получил, напишете на кредитора писмо за това и приложете цялата съответна документация, подкрепяща спора ви. Ако заемодателят не е съгласен, можете да се обърнете към съда, за да докажете, че не сте в неизпълнение. Ще трябва да се консултирате с адвокат за съвет по този въпрос.
Намиране на парите
Повечето хора, които влизат в закриване, вероятно нямат много други финансови ресурси на разположение, но ако има начини да намерите парите, за да спрете възбраната си, направете каквото можете. Това може да включва продажба на бижута, продажба на автомобил или каквито и да било други активи, с които разполагате. Ако сте се заели с втора работа, това ще ви осигури ли достатъчен доход, за да останете в дома си? Имате ли членове на семейството или приятели, които биха ви предоставили заем? Прегледайте бюджета си с гребен с фини зъби и го нарежете до костта, за да видите дали това ще има значение. По принцип не оставяйте камък неподредени или опция отхвърлена, когато се опитвате да намерите средствата.
Продажби в дома и къси продажби
За много собственици на жилища отговорът на „Моят дом е изключен, сега какво?“ Включва продажба на имота. Преди търга можете да продадете къщата си и да изплатите на заемодателя всички дължими пари, които ще включват връщане на плащания и неустойки, според Realtor.com. Въпреки че вече не сте собственик на дома си, няма да приемате сериозния кредитен удар, който се случва, когато къщата ви бъде изключена. Това означава, че може да отговаряте на условията за ипотека за по-малко скъпо жилище. Ако къщата ви е изключена, може да ви отнеме пет години или повече, за да се квалифицирате за друг заем за жилище, въпреки че е само три години, ако отидете на заемния път на FHA. Уведомете незабавно кредитора си, че планирате да продадете къщата и попитайте дали те са готови да отложат възбраната и търга, за да можете да намерите купувач на имота. Това е вариант, който трябва да следвате възможно най-скоро, ако други финансови алтернативи не изглеждат възможно.
Трябва да получите разрешението на кредитора си за кратка продажба. Това включва продажба на къщата за по-малко от ипотеката, на която дължите заемодателя. Въпреки че заемодателят няма да получи цялата сума, която ви е отпуснал при продажбата на къщата, като се съгласи на кратката продажба, кредиторът счита ипотеката ви за изплатена изцяло. За повечето кредитори приемането на кратка продажба е по-евтино от преминаването през процеса на възбрана. Кратката разпродажба също е съображение за тези собственици на жилища, които са под вода на ипотеката си или дължат повече, отколкото къщата им струва на сегашния пазар. Имайте предвид, че кратката разпродажба отнема много повече време от обикновената домашна продажба поради всички необходими документи.
Завеждане за фалит
Подаването на документи за фалит никога не е лесно решение, но може да помогне за забавяне или дори спиране на възбраната. След като подадете заявление за несъстоятелност, съдът ще издаде автоматичен престой на кредиторите, включително вашия ипотечен кредитор. Ако заведете фалит на глава 7, продажбата се отлага за няколко месеца, докато предстои банкрутът ви. Ако заведете фалит на глава 13, може да запазите къщата си. Обратните плащания стават част от плана за погасяване на глава 13, което може да ви позволи до пет години да ги изплатите. Ако обаче не можете да извършите текущите си ипотечни плащания, няма смисъл да съставяте план за изплащане на обратно плащане. Ако можете да извършвате текущи ипотечни плащания и сте в състояние да се съобразите с обратно плащанията според погасителния план, се избягва възбрана и можете да останете в къщата си. Консултирайте се с адвокат по несъстоятелност за конкретни съвети относно вашата ситуация.
Какво не трябва да правите
Преминаването през възбрана е ужасно преживяване. Още по-лошо е, когато излезе на бял свят, което може да се случи, ако съпругът ви отговаря за финансите и не знаехте, че сте в опасност да загубите къщата си. Без значение от положението ви, най-лошото, което можете да направите, е да се опитате да избегнете кредитора си. Забиването на главата в пясъка няма да спаси дома ви. Само ходенето далеч от къщата също не е добра идея, защото въздействието върху кредита ви може да ви попречи да намерите място за наемане, камо ли да закупите. Да станете проактивни ви дава най-добрите шансове за заключение, което може да не спаси къщата ви, но поне ви позволява да избегнете възбрана.
