Банките предоставят начини за преструктуриране на вашата ипотека, така че плащанията ви да са по-достъпни.
Части от вашата ипотека могат да бъдат преструктурирани или модифицирани, за да промените размера на месечните си плащания. Ипотеката носи лихва, която показва колко ще плащате годишно върху главните пари, които сте взели назаем. Лихвата за целия срок на кредита плюс главницата, разделена на броя месеци, които трябва да изплатите заема, води до месечното ви плащане. Освен това плащанията във фонд за дескрипция на данъци и застраховки могат да се добавят. Промяната в който и да е от тези елементи променя сумата на плащането ви.
Обслужване на банки
Банката, която прави вашата ипотека, обикновено я продава на институция, която инвестира в ипотеки. Това осигурява повече пари за банката, която да използва, за да направи повече ипотеки. Банката събира вашите плащания и взема малка процентна такса за услугата. След това прехвърля остатъка от парите заедно с инвеститора. Банките, които правят това, се наричат обслужващи банки и почти всички банки се продават и след това обслужват ипотеките си. При преструктуриране или модифициране на заем, кредитната политика на вашата обслужваща банка ще управлява това, което е готова да направи за вас, ако изобщо има нещо такова. Това, което обслужващата банка може да направи, понякога е ограничено от споразумението й с инвеститора, който притежава вашия заем.
Инвеститорите
Фани Мей и Фреди Мак са най-големите ипотечни инвеститори. Преди да говорите със своя сервиз, отидете на формулярите за търсене на ипотечни кредити Fannie Mae и Freddie Mac, за да видите дали някой от тях притежава вашата ипотека. Получаването на заем за Фани или Фреди понякога прави голяма промяна. Те могат да имат по-снизходителни изисквания и може да участват в правителствена програма за подпомагане на собствениците на жилища, като например „Правене на достъпна програма за дома“, която е създадена да предлага модификации и рефинансиране на ипотека за собствениците на жилища, засегнати от ипотечната криза на 2008. Други инвеститори са институционални пенсионни фондове, облигационни фондове и застрахователни компании. Някои от тези инвеститори ще позволят преструктуриране или модификация на вашия заем или може да се наложи да рефинансирате заема чрез друг кредитор.
Преструктуриране срещу рефинансиране
Технически рефинансирането е нов заем, който изплаща стария заем с постъпленията от новия. Може да се направи с банката, която е получила заема, или може да се направи с банка, която ви дава по-добра сделка, така че пазаруването наоколо е от съществено значение. От друга страна, преструктурирането се извършва чрез договаряне с обслужващата ви банка. Тя включва промяна на условията на вашата ипотека. Например, ако искате по-ниски месечни плащания, продължителността на ипотеката може да бъде преработена до 40 години, така че балансът да бъде разпределен върху повече и по-ниски плащания. Ако имате особено висок лихвен процент, можете да поискате да го намалите, така че ще можете по-удобно да извършвате плащанията си. Една модификация от този вид използва броя на оставащите години за плащане, евентуално в комбинация с промяна на лихвения процент, за да промените плащането си. Можете също така да искате да промените характеристиките на вашия заем, като например escrow акаунта или вида на заема. Преструктурирането или модификацията е договорена промяна, която обикновено се основава на изискване, като незабавно изключване.
Изисквания
Преструктурирането или промяната на вашия заем изисква да докажете, че можете да си позволите новите плащания. Неотдавнашните ви данъчни декларации, извлечения от банкови сметки и мъничета за плащания са основни документи, от които ще се нуждае вашия сервиз. Ако сте самостоятелно заети лица, изгответе отчет за печалбата и загубата за вашия бизнес и документи, доказващи, че доходите ви са стабилни, като например история на плащанията на клиенти и копия на договори. Сервизът може да се наложи да види документи, които доказват увреждане, смърт на подкрепящ член на семейството или документи за развод сред други доказателства за нуждата ви от промяна. Ако имате заем само за лихва, ипотека с регулируем лихвен процент или заем с плащане, сервизният служител може да го преструктурира в конвенционална ипотека. Ако обаче искате да изплатите ипотеката си за по-малко време, отколкото се изисква при пълния срок, нямате нужда от преструктуриране или промяна. Просто добавете пари към месечното си плащане и посочете, че трябва да се прилага срещу главницата.
