Когато продавате имот на печалба, IRS изисква да платите някои данъци.
Службата за вътрешни приходи облага два вида данъци върху продажбата на къща под наем. Продажбите над първоначалната ви покупна цена плюс подобренията, направени в имота, подлежат на облагане с данъци върху печалбата. Частта от продажната ви цена, която е над вашата амортизирана база, но под първоначалната ви покупна цена, подлежи на облагане с данък за възстановяване на амортизацията. Възможно е обаче да можете да отложите плащането на данъци, като закупите повече инвестиционни имоти с парите от продажбата.
Изчисляване на вашата печалба
Преди да можете да изчислите данъка си, трябва да изчислите печалбите си. За да започнете, ще трябва да намерите това, което IRS нарича вашата „коригирана база на разходите“. За да изчислите коригираната си база на разходите, започнете с базисната си цена, която е покупната цена на имота плюс всички разходи за затваряне и го коригирайте, като добавите това, което сте изразходвали за подобрения в имота. Например, ако сте платили $ 3,000 при затваряне на разходите за закупуване на къща $ 125,000 и поставяне на покрив $ 8,000 върху нея, вашата коригирана база за разходите би била $ 136,000. Също така ще трябва да изчислите базата си за продажба, която е вашата продажна цена, намалена с всички разходи за затваряне или комисиони. Например, ако сте продали къщата за $ 200,000 и сте платили $ 12,000 комисионни и $ 5,000 при затварящи разходи, основата на продажбата ви ще бъде $ 183,000. За да намерите печалбата си, извадете коригираната база на разходите от продажбите си. В този случай вашата печалба ще бъде $ 47,000.
Данъци върху капиталовите печалби
IRS начислява данъци върху капиталовата печалба върху цялата печалба, когато продавате къща под наем. Ако сте държали имота по-малко от година, капиталовите печалби се облагат като редовен доход, така че ще плащате данъци по пределната си ставка. Имотите, държани повече от година, се облагат с данъци като дългосрочни капиталови печалби. Данъчната ставка върху дългосрочните печалби варира в зависимост от доходите ви. За данъчната година на 2013, ако правите $ 450,000 или по-малко, ако сте женен, или $ 400,000 или по-малко, ако подадете еднократно, дългосрочните печалби се облагат федерално в размер на процента 15. Ако вашите приходи са над този праг, процентът на дългосрочни печалби е 20 процента. В допълнение към данъка върху капиталовите печалби, ще трябва да плащате надценка на Mednare от 3.8 процента върху доходите от инвестиции, като капиталови печалби, които надхвърлят $ 200,000 годишно, ако сте самотни или $ 250,000 годишно, ако сте женен и подадете заявление съвместно.
Данъци за възстановяване
IRS ви облага и с амортизацията, която сте заявили, когато имотът ви се продава за повече от амортизираната му база. За да изчислите амортизираната му база, извадете цялата амортизация, която сте отписали, докато сте собственик на имота, от коригираната база на разходите. Ако сте продали за повече от коригираната база на разходите, цялата натрупана амортизация се облага с данък. Ако сте продали за по-малко от коригираната база на разходите, но повече от амортизираната база, разликата между двете ще бъде облагаема. И в двата случая данъчната ставка при възстановяване на амортизация е 25 процента. Тъй като това е вид капиталова печалба, той също ще бъде облаган с данъка за възстановяване на Medicare, ако трябва да платите и това.
1031 Обмени
Ако реинвестирате постъпленията си в друго парче имот под наем, можете да настроите транзакцията като разсрочена данъчна борса. Когато направите това, новата ви собственост завършва със същата основа на разходите като старата собственост, но не е нужно да плащате капиталови печалби или данъци за възстановяване. За да настроите транзакцията си като разсрочена за данъчна борса, наричана понякога обмяна на 1031 или борса на Starker, IRS изисква да наемете трета страна, която да държи парите между когато продавате и когато купувате, и да спазвате строги срокове. Ако мислите да направите това, вашият счетоводител може да ви помогне да започнете.
