1031 борсите ви позволяват да продавате имоти под наем без да плащате данък.
Продажбата на имот под наем с цел печалба може да бъде данъчен опит. Печалбите ви над това, което първоначално сте платили за имота, подлежат на облагане с данъци върху печалбата, докато всяка амортизация, за която заявихте, се възстановява при данъчна ставка от 25. Ако обаче планирате да използвате постъпленията от продажбата си за закупуване на повече недвижими имоти, можете да структурирате цялата транзакция като разменна данъчна размяна на раздел 1031. В обмен на 1031 вие отлагате всичките си данъци, докато някой ден не продадете недвижимото си вещество за пари, вместо да го замените за повече недвижими имоти. За да увеличите максимално ползата от обмена на 1031, трябва да започнете рано. Всъщност, най-добре е да разполагате със своята обменна структура 1031, преди да поставите сградата, която продавате, на договор с купувач.
Наемете фасилитатор за обмен на 1031, наречен квалифициран посредник или QI. За да направите вашата размяна законна, Службата за вътрешни приходи изисква от вас да имате посредник, който да държи всички пари от продажбата на вашия имот. Ако вашият посредник не е на мястото си, преди парите да започнат да се променят ръцете, може да се наложи да платите данък върху печалбата от него. QI индустрията не е регулирана, така че не забравяйте да изберете добър. Вашият адвокат или счетоводител трябва да може да препоръча уважаван посредник.
Включете специален език, наличен от вашия QI, в споразумението за покупка, когато намерите купувач. Езикът информира купувача, че възнамерявате да извършите обмен на 1031 и ги обвързва, за да ви подкрепят във вашата размяна, като изпълнява специалната документация, която вашият квалифициран посредник ще изисква. Освен това ги защитава от отговорност за вашето решение да направите размяна.
Потърсете свойства за замяна преди продажбата ви да приключи. IRS ще ви даде 45 дни само след като имотът ви се затвори, за да изпратите на вашия посредник списък с ограничен брой имоти, които искате да купите. Ако не изпратите списъка, не можете да направите размяна. Ако изпратите списъка твърде късно или ако собствеността, която искате да купите, не е в списъка, вие също не можете да разменяте.
Определете имоти, които ще изискват да изразходвате всичките си приходи от продажбата и да имате поне толкова ипотека, колкото и имотът, който продавате. Ако не похарчите всичките си пари и вземете толкова дългове, колкото преди, IRS ще ви обложи с разликата, която се нарича зареждане.
Изпратете своя идентификационен списък на вашия посредник не по-късно от 45 дни след приключване на продажбата ви. IRS ви позволява да изберете три различни метода за идентификация. Съгласно правилото за три имота можете да изброите три имота и да купите всеки един, два или всички. Като алтернатива можете да използвате правилото за 200 процента и да изброите толкова имоти, колкото искате, и да купите толкова или толкова, колкото искате, стига всички свойства в списъка да не надвишават повече от два пъти стойността на имот, който продавате. И накрая, можете също да изберете да използвате правилото за проценти 95. Това правило ви позволява да изброите толкова имоти, колкото искате, стига да купите достатъчно имоти от списъка, които да съответстват на поне 95 процента от общата стойност.
Затворете собствеността си за замяна в рамките на 180 дни или по-малко от продажбата на предишния ви имот. По това време QI ще използва парите, които е държал от продажбата, за да закупи новия имот и да го прехвърли на вас.
тип
- Вашите печалби от капитал се изчисляват въз основа на коригираната ви основа на разходите, а не на покупната цена. За да намерите коригираната база за разходите, добавете вашата покупна цена, разходите за затваряне, които сте платили при закупуването на имота, и разходите за всички подобрения, които сте направили заедно с имота. Ако нетната ви продажна цена не е повече от коригираната база за разходите, няма да дължите данъци върху капиталовата печалба.
