Как да взема фактор на амортизацията при закупуването на апартамент?
Ако вие и вашият друг, обмисляте да закупите жилищна сграда за инвестиционни цели, можете да отчетете ползите от амортизацията във вашето инвестиционно решение. Годишните разходи за амортизация са част от цената на имота, която Службата за вътрешни приходи ви позволява да приспадате годишно. Това приспадане намалява данъците ви върху доходите и увеличава паричния поток на вашата инвестиционна собственост.
Изчислете годишното намаление на амортизацията на апартамента
Годишното намаление на амортизацията на жилищната сграда е равно на общата цена на имота минус стойността на земята, разделена на 27.5, IRS не ви позволява да амортизирате земята.
Например, приемете, че планирате да закупите жилищна сграда за $ 925,000, която включва приблизителна стойност на земята от $ 100,000. Годишната амортизация на апартамента ще бъде $ 925,000 минус $ 100,000, разделена на 27.5, което е равно на $ 30,000. Това означава, че бихте могли да приспадате $ 30,000 годишно от приходите на имота, за да намалите данъците си.
Намерете нетния оперативен доход на имота
Нетен оперативен доход е годишната печалба, която инвестиционният имот генерира преди отчитане на плащания по заем или данъци върху дохода. NOI е равно прогнозен годишен доход от наем минус прогнозни годишни оперативни разходи, които включват елементи като данъци върху собствеността, комунални услуги и разходи за поддръжка.
Например, приемете, че вашата жилищна сграда ще генерира $ 200,000 приходи от наем и ще имате $ 90,000 оперативни разходи. NOI ще бъде $ 200,000 минус $ 90,000, което е равно на $ 110,000.
Изчислете данъците върху дохода на жилищното строителство
Облагаемият доход от жилищна сграда е равен NOI минус лихвени плащания по заем минус амортизация, Годишните данъчни разходи са равни облагаем доход, умножен по вашата данъчна ставка.
Например, приемете, че оценявате, че ще имате $ 110,000 в NOI, $ 40,000 в годишни разходи за лихви, $ 30,000 в амортизация и 30 процент данъчна ставка. Облагаемият доход на вашия апартамент ще бъде $ 110,000 минус $ 40,000 минус $ 30,000, което е равно на $ 40,000. Вашият разход за данък върху дохода ще бъде $ 40,000, умножен по 30 процента, или 0.3, което е равно на $ 12,000.
Изчислете паричния поток след данъчно облагане
Паричният поток след данъчно облагане е парите, които джобте годишно, след като платите всички разходи и данъци на вашата жилищна сграда. Паричният поток след данъци е равен NOI минус плащания по заем - включително главница и лихва - минус данъчни разходи.
Използвайки числата от предишния пример, ако очаквате общите годишни плащания по заем от $ 50,000, вашият паричен поток след данък ще бъде $ 110,000 минус $ 50,000 минус $ 12,000, което е равно на $ 48,000.
Разбиране на ефекта на унижението
Познаването на ефекта от амортизацията може да ви помогне да определите дали жилищната сграда ще генерира достатъчно паричен поток, за да постигне инвестиционната ви цел. Например, ако имате нужда от инвестиционен имот, за да генерирате поне $ 45,000 годишен паричен поток след данъци, ползите от амортизацията ще помогнат на имота от предишния пример да отговори на този аспект на критериите ви. Без амортизация, разходите за данък върху доходите в примера биха били по-големи, а вашият паричен поток след данъчно облагане не би постигнал вашата цел.
